5月底，国务院批准转发改革委员会关于深化2009年经济体制改革的意见，再次提到深化房地产税制改革，研究征收房地产税，并要求财政部、国家税务总局、国家发展改革委员会、建设部具体负责。类似的研究征收物业税的通知已经不是第一次了。该通知再次显示了国家调控房地产市场的决心。业内人士关注，2007年第二套抵押贷款政策后，物业税是否将成为下一个房地产监管的武器？
从空转到落实
虽然具体时间表至今尚未成型，但作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税离我们越来越近了。
所谓物业税，又称财产税或房地产税，主要针对土地、房屋等房地产，要求业主或承租人每年缴纳一定的税款。理论上，物业税是一种财产税，是一种国民财产税。
早在2003年10月，十六届三中全会就提出实施城市建设税改革，符合条件时对房地产征收统一规范的物业税，相应取消相关费用。
自2006年以来，包括北京、深圳在内的许多城市和地区都对物业税征收进行了空转试点。所谓空转，是指模拟操作步骤，而不是实际纳税。
物业税引起了社会的广泛关注，2007年10月1日实施的《物权法》明确提出公民的合法私有财产不受侵犯，物业税是公民为受保护的合法私有财产支付的税款之一。在第十届全国人民代表大会第五次会议审议的财务预算报告中，首次提出了研究征收物业税的实施计划。此后，在深化经济体制改革的年度意见中，有研究征收物业税。
专家评论说，国务院再次发布了关于开征物业税的通知，这实际上是将物业税纳入研究立法的议程。中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为，目前财政部和国家财政总局已经具备了物业税征收的技术条件，并在几个城市进行了模拟测试。如果政府需要征收，征收条件已初步满足。
稳定房价的杀手锏
经济学家易宪容认为，目前国内房地产税比例较低，仅占总税收入2.36%，占地方财政收入的比例仅为8.12%。正因为如此，房地产市场炒房现象泛滥，个人住房消费也呈盲目扩张趋势。
易宪容指出，房地产税收政策的严重不足导致了房地产市场财富分配的严重不公平，也使房地产开发商缺乏生产中低端产品的动力。与此同时，拥有更多住房的投机者也不愿意将住房流入市场，从而人为地制造房地产供需关系的紧张局势，并不断推高房价。
开征物业税将是稳定房价的杀手锏。中央财经大学税务学院教授刘桓说：开征物业税将增加囤积者持有房屋的成本，最终迫使投机者降价出售股票房屋，平衡市场供需关系。
易宪容还认为，在房地产投机严重的地方，房地产投机者将被征收物业税，因此国内房地产价格将回落到真实的市场价格，市场泡沫将自然消退。
同时，我国目前调控房地产市场的税收手段主要集中在住房交易中的营业税和个人所得税。虽然对房地产交易征收重税在增加住房投机成本和抑制投机需求方面发挥了作用，但在供需紧张的市场环境下，这些税收成本最终大多转移给买家。
国家信息中心在其发布的经济形势预测分析报告中指出，较高的交易税和零持有税增强了部分居民保持住房的意愿，限制了股票房地产的正常流通，加剧了住房供应的矛盾。从国外经验来看，目前的税收调整只能作为权宜之计，房地产税收调整应主要集中在物业税等保有阶段。物业税不仅有利于打击房地产投机，稳定房价，而且有利于改善当地税收结构，促进城市的可持续发展。
需要更充分的研究
业内人士认为，征收物业税是必然，但目前需要更充分的研究和准备。
易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者，征收物业税的关键是确定税基和税率分类。只要税基和税率是根据房地产的质量、等级和数量来确定的，只有普通住宅的家庭就不必担心。
虽然在国外征收物业税很常见，但其具体操作模式不能直接移植和复制。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，在美国，房地产税已占当地政府财政收入的40%至50%。但由于我国房屋情况差异较大，公房、单位集资建房、商品房等各类房屋存在，不同城市房价差异较大，首先要解决如何统一的问题。
社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出，国外物业税是基于产权私为基础的财产持有税，而在中国，土地属于国家，只转让使用权。如果征收物业税，必须考虑政策的联系。对于已经支付了70年土地出让金的业主，他们是否需要在70年后支付，或者如何核实他们应该支付的物业税也需要明确，这需要深入研究。
陈国强认为，税收条件、税收标准和税率的确定也存在很大的争议。一次性支付的土地出让金转化为分年支付的物业税，将导致相关利益集团的博弈。
在我国目前的房地产开发中，开发商一次性支付土地转让费购买国有土地70年的使用权，然后开发商将该使用权分配给每个商品房，并将其转让给买方。如果征收物业税，土地转让费将失去法律依据。开发商的开发模式或多或少会发生变化。这一变化对未来房地产市场的影响也值得深入研究。
